Lo stimatore risarcisce il danno da erronea stima solo se si dimostra un diverso e possibile esito della asta immobiliare.

La Corte d’Appello di Messina, nell’accogliere la tesi di chi scrive, respinge la domanda risarcitoria promossa da una persona assoggettata ad esecuzione immobiliare in danno dell’esperto stimatore. La parte attrice, tanto in primo grado, quanto dinanzi all’Organo di seconde cure, censurava la condotta del professionista incaricato dal Tribunale di periziare l’immobile staggito. L’esperto, a detta dell’originario esecutato, avrebbe travisato la certificazione urbanistica (ritenuta al contempo erronea nella stesura) rilasciata dal Comune, addivenendo ad una stima del bene del tutto erronea per difetto, una volta eclissate le maggiori potenzialità edificatorie dell’immobile. La domanda di ristoro veniva così a sostanziarsi nella differenza tra il valore effettivo del bene (operato tramite apposita perizia di stima, salvo apposita domanda di CTU) e quello di perizia, poi confluito nell’avviso di vendita e successiva aggiudicazione del bene in asta pubblica. Tale approccio viene disatteso in entrambi i gradi di lite: i Giudici di appello, dopo avere premesso la connotazione meramente indicativa della stima operata dall’Ausiliare -rimarcata dalla Corte di Cassazione con sentenza N° 2474/2015-, ed altresì la marcata eterogeneità concettuale tra prezzo di aggiudicazione e stima di mercato, disattendono il raffronto stereoscopico attinto dalla parte attrice originaria esecutata. L’approccio impiantato sulla comparazione numerica tra stima e valore di mercato, al netto di tutti i possibili errori, costituisce un dato meramente astratto, carente di totale concretezza, perché non consente fondare una apprezzabile prognosi circa il conseguimento di un prezzo di vendita più elevato rispetto a quello poi conseguito, ove lo stimatore avesse correttamente elaborato gli elementi in asserito erronei (certificato di destinazione urbanistica). La sussistenza di un chiaro distinguo concettuale e giuridico circa la stima ed il valore di perizia impone dunque assolvere un dato probatorio suppletivo, dimostrando nello specifico come l’elemento travisato dal CTU, se diversamente mutuato, avrebbe determinato non già una eterogenea stima, bensì un diverso epilogo della vendita immobiliare (Corte d’Appello di Messina, sentenza 4 Agosto 2023, N° 700).

Studio Legale Avvocato Francesco Noto Cosenza Napoli